Intäkterna har dragit ifrån kostnaderna
Ekonomin i länets privata hyreshus har utvecklats starkare än kostnaderna under de senaste åren. Mellan 2019 och 2025 ökade hyresintäkterna per kvadratmeter med 43 procent, medan fastighetskostnaderna steg med 32 procent. Det framgår av en ny genomgång av årsredovisningar från 20 privata fastighetsbolag.
Uppgifterna kommer samtidigt som många hyresgäster har fått se boendekostnaderna stiga under flera år. Hyresgästföreningen beskriver läget som att många hushåll närmar sig sin ekonomiska gräns. Organisationen anser att utvecklingen i fastighetsbolagens ekonomi bör få större betydelse när nya hyror förhandlas i Jönköpings län.
Granskningen gäller inte samtliga hyresvärdar i länet, utan de 20 bolag vars årsredovisningar har analyserats. Resultaten ger därför en bild av utvecklingen i det granskade urvalet. Den visar framför allt hur inkomsterna från hyreshusen och kostnaderna för att förvalta dem har förändrats över tid.
Större överskott från den löpande förvaltningen
Ett centralt mått i rapporten är driftnettot. Det beskriver det överskott som återstår från den löpande fastighetsförvaltningen när drift, underhåll, administration och fastighetsskatt har räknats bort, men innan räntor och andra finansiella poster dras av.
Detta överskott ökade med omkring 51 procent mellan 2019 och 2025. Under 2025 återstod i genomsnitt 64 kronor av varje hundralapp i hyresintäkter efter de angivna fastighetskostnaderna. Beloppet är alltså inte det slutliga resultatet för bolagen, eftersom räntekostnader och andra finansiella poster återstår att betala.
| Mått | Förändring 2019–2025 |
|---|---|
| Hyresintäkter per kvadratmeter | +43 procent |
| Fastighetskostnader | +32 procent |
| Driftnetto | cirka +51 procent |
| Konsumentprisindex | +25 procent |
Som jämförelse ökade inflationen, mätt med konsumentprisindex, med 25 procent under samma period. Skillnaden mellan intäktsökningen och kostnadsökningen är en viktig del av Hyresgästföreningens argumentation. Organisationen menar att hyresutvecklingen måste bedömas mot fastighetsbolagens faktiska ekonomi, inte enbart mot de kostnader som har ökat.
Räntorna åt upp en stor del av förbättringen
Den ekonomiska bilden är dock mer komplicerad än en jämförelse mellan hyresintäkter och driftkostnader. Fastighetsbolagen har ofta stora lån, och när räntorna steg ökade också kostnaden för finansieringen. Enligt granskningen gick nästan tre fjärdedelar av ökningen i driftnettot till högre ränteutgifter.
Det innebar att förvaltningsresultatet, alltså resultatet efter bland annat finansieringskostnader, ökade betydligt mindre än driftnettot. Förvaltningsresultatet steg med 11 procent mellan 2019 och 2025. Det var lägre än inflationstakten under perioden.
Skillnaden mellan måtten visar varför fastighetsbolagens ekonomi kan beskrivas på olika sätt. Själva driften av hyreshusen gav ett större överskott, medan högre räntor begränsade hur mycket som blev kvar när bolagens finansiering räknades in. För hyresförhandlingarna blir frågan därmed hur intäkter, kostnader, skulder och underhåll ska vägas mot varandra.
Hyresgästföreningen kräver återhållsamhet
Hyresgästföreningen anser att resultatet talar emot fortsatta stora hyreshöjningar. Organisationens förste förhandlare i region Sydost, Joel Ahonen, framhåller att många hyresgäster redan har fått mindre utrymme för andra utgifter efter de senaste årens höjningar.
”Efter de senaste årens rekordhöjningar är många hyresgäster redan hårt pressade.”
Föreningen vill att de ökade överskotten i fastighetsbestånden ska få genomslag i form av mer dämpade hyreskrav. Det är ett ställningstagande från hyresgästorganisationen, medan den ekonomiska granskningen bygger på de uppgifter som finns i de analyserade bolagens årsredovisningar.
Frågan får betydelse i hela länet
För hyresgäster i Jönköpings län handlar utvecklingen ytterst om hur stor del av hushållens inkomster som går till boendet. En förändring av hyran påverkar ekonomin månad efter månad, medan fastighetsbolagens resultat redovisas på årsbasis. Därför kan även en mindre procentuell höjning få betydelse för den som redan har små marginaler.
Granskningen pekar samtidigt på flera faktorer som behöver finnas med i den fortsatta diskussionen:
- hur hyresintäkterna har förändrats per kvadratmeter,
- hur kostnaderna för drift, underhåll och administration utvecklats,
- hur stora lån och ränteutgifter fastighetsbolagen har,
- vilket resultat som återstår efter både förvaltning och finansiering.
Det finns därmed ingen enkel slutsats där ett enskilt nyckeltal ensamt avgör rimlig hyresnivå. Men siffrorna visar att intäkter och kostnader inte har ökat i samma takt i det granskade urvalet. Samtidigt har räntorna haft stor betydelse för bolagens slutliga resultat.
Den fortsatta hyresdebatten i länet kommer därför sannolikt att kretsa kring hur den ekonomiska risken ska fördelas mellan fastighetsägare och hyresgäster. För hyresgästerna är frågan vad de redan genomförda höjningarna innebär för hushållens ekonomi. För fastighetsbolagen är den hur intäkterna ska räcka till finansiering, förvaltning och framtida åtgärder. Den nya granskningen ger framför allt underlag för den avvägningen – men avgör inte ensam var nästa hyresnivå ska hamna.
