A 4.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou ilegais as cláusulas de um regimento interno que estabeleciam a cobrança de uma “taxa de lazer” dirigida exclusivamente a locatários, e não aos proprietários dos imóveis. A decisão, unânime, reafirma a limitação da autonomia normativa das convenções e regulamentos de condomínio perante o ordenamento jurídico.
O caso e a decisão
O julgamento teve como polo o condomínio Quisisana, em Poço de Caldas (MG), cujo regimento previa a cobrança custeada apenas pelos possuidores não proprietários. A matéria chegou ao STJ após recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que já havia declarado a ilegalidade da cobrança.
O relator no STJ, desembargador convocado Luís Carlos Gambogi, sustentou que, embora a convenção e o regimento interno tenham força normativa entre as partes, tal força não autoriza o afastamento do controle de legalidade nos limites do ordenamento jurídico. Na sua leitura, «a mera condição de possuidor não proprietário não constitui critério objetivo suficiente para justificar a cobrança diferenciada».
«Condômino é a pessoa que tem relação com o condomínio», afirmou o ministro Raul Araújo, concordando com a tese de que regras impositivas são aplicáveis aos condôminos.
Consequências práticas para condomínios e moradores
O acórdão do STJ tem efeitos práticos imediatos para assembleias e administrações condominiais que adotem critérios de rateio ou cobranças destinados exclusivamente a inquilinos. A decisão reforça que:
- As taxas previstas em convenção e regimento não podem violar princípios jurídicos ou criar discriminações que atinjam terceiros sem relação jurídica direta com o condomínio;
- Possuidores não proprietários — isto é, locatários — não podem ser tratados isoladamente como única base de incidência para cobranças que tenham por finalidade serviços ou estruturas comuns;
- As assembleias de condóminos continuam detentoras do poder de regulamentação interna, mas sujeitas ao crivo da legalidade externa.
Além do mais, o entendimento da 4.ª Turma foi corroborado pelo ministro Raul Araújo, que destacou o alcance das regras do condomínio apenas em relação aos condóminos, afastando a possibilidade de impor encargos em «desfavor de terceiros que não têm relação imediata» com o prédio.
O que isso muda no dia a dia de quem vive ou gere prédios
Para administradores e síndicos, a decisão indica a necessidade de revisar regimentos e convenções em vigor, sobretudo quando estes documentos contenham critérios diferenciados de contribuição financeira que recaiam exclusivamente sobre inquilinos. Reuniões de assembleia e deliberações futuras deverão observar com maior rigor a compatibilidade entre regras internas e a legislação aplicável.
Para locatários e proprietários, a definição traz segurança jurídica quanto à impossibilidade de taxas unicamente direcionadas aos primeiros. Caso existam cobranças desse tipo, a decisão do STJ abre caminho para questionamentos judiciais e para a revisão das medidas adotadas pelos condomínios.
| Órgão | Turma | Relator | Processo |
|---|---|---|---|
| Superior Tribunal de Justiça | 4.ª Turma | Luís Carlos Gambogi (desembargador convocado) | Resp 1.890.939 |
A decisão, registrada como Resp 1.890.939, servirá como referência para casos semelhantes em que regras internas de condomínios pretendam impor encargos ou distinções entre condóminos e possuidores. O entendimento do STJ ressalta o princípio de que a autonomia normativa dos condomínios não é absoluta e está sujeita ao ordenamento jurídico superior.
Para quem gere ou habita condomínios, a recomendação prática é: revisar documentos internos com apoio jurídico e, quando for o caso, levar a debate em assembleia alterações que respeitem a igualdade de critérios entre condóminos e evitem decisões passíveis de anulação judicial.
